USS-nytt nr 10/2004 Stortinget har vedtatt ny tomtefestelov

Regjeringens forslag omhandlet i det vesentligste tre hovedtema:

– Spørsmål om forbud mot avtalebasert regulering av festeavgift som medfører en høyere festeavgift enn det som følger av endringen i pengeverdien

– Forslag om å foreta en vesentlig forenkling av reglene om rett til innløsning

– Forslag om en forenkling av reglene om beregning av innløsningssum

Unntaksordning for landbruket

Som det fremgår av USS` høringsuttalelse, inntatt i USS Nytt nr.6 / 2004, har USS vært av den oppfatning at unntaket fra innløsningsretten til landbruket må lovfestes, at man må avklare kriteriene for unntaksordningen og at regjeringen må gis klare retningslinjer for praktiseringen av unntaksbestemmelsen .

Stortinget har vedtatt å videreføre ordningen med unntak for innløsningsretten for landbruket.

Unntaket kommer til anvendelse når inntektene ”utgjer ein monaleg del”. USS har påpekt at man må presisere uttrykket, og i Innstillingen fra Justiskomiteen er det fra regjeringspartiene konkretisert at man med uttrykket ”ein monaleg del” mener 10 prosent eller mer av totalinntekten det året innløsning kreves ved drift av eiendommen som jord-, skog- eller hagebruk. Samtidig fremheves at dagens praksis på dette punktet skal videreføres.  Som begrunnelse for å unnta ordningen, heter det at det er ”..ønskelig å opprettholde tomtefeste som et viktig inntektsgrunnlag i landbruksnæringen. Ordningen ivaretar behovet for en årlig inntektsstrøm til eiendommen også etter et generasjonsskifte. Dette er i flere tilfeller en forutsetning for å opprettholde bosetting på bruket”.

Ovennevnte samsvarer godt med  USS’ synspunkter.

Offentlig samtykke ved innløsning av festet tomt, forholdet til statsallmenninger osv.

USS har påpekt viktigheten av at kommunene får opprettholde sin myndighet gjennom offentligrettslig lovgivning til å føre kontroll i omdisponerings- og delingssaker.
Stortinget har vedtatt at ved ”innløsysing av festetomter med hus som skjer etter paragrafen her eller med heimel i festeavtala, trengst det ikkje samtykke frå offentleg styresmakt dersom samtykke til bortfeste vart gjeve på bortfestingstida, eller ikkje trongst etter reglane på den tida”.

Dette innebærer at den myndighet  som kommunene i omdisponerings- og delingssaker fikk i år,  i relasjon til disse spørsmålene er bortfalt.

Stortinget har ikke sluttet seg til regjeringens forslag om å unnta statsallmenninger fra innløsningsretten. Derimot ble det besluttet at ved krav om innløsning av tomt ”som høyrer til ein bygdeallmenning, kan bortfestaren i staden tilby festaren lenging på same vilkår som før etter § 33”.

Dette innebærer at unntaket nå kun gjelder i bygdeallmenninger, og ikke statsallmenninger. Dette er i strid med det syn USS har forfektet.

Når det gjelder de øvrige endringer i tomtefesteloven, og da særlig spørsmålet om beregning av innløsningssum og rett til forlengelse av festeforholdet, berører dette først og fremst det direkte forholdet mellom fester og bortfester og faller derved utenfor interessefeltet til USS. Disse endringer angis derfor kun i stikkordsform;

– Om festetid heter det nå i § 7, 1. ledd at ”For nye festeavtaler og avtaler som er lenga etter § 33 gjeld feste av tomt til bustadhus og fritidshus til festet vert sagt opp av festaren eller tomta vert innløyst”.
– Det er gitt nye regler om regulering av festeavgift. Utgangspunktet er at festeavgiften skal reguleres i henhold til konsumprisindeks (dersom ikke partene har avtalt at festeavgiften ikke kan være gjenstand for regulering eller de har avtalt en lavere regulering enn det som følger av konsumprisindeksen) Unntak og presiseringer følger i de etterfølgende bestemmelser i § 15.
– Det gis en generell rett til innløsning av festetomt til bolig og fritidshus når det er gått 30 år av festetiden, og deretter hvert 10 år eller når festetiden er ute. (Dog med unntak for landbruk og tomt i bygdeallmenning)
– Festeren kan, når festetiden er ute, i stedet kreve forlengelse av festeforholdet på tilsvarende vilkår
– Innløsningssum fastsettes til 30 ganger årlig festeavgift etter regulering på innløsningstiden for de festeavtaler som løper på ubegrenset tid. For festeavtaler som er tidsbestemt (tomter bortfestet på uavgrenset tid uten oppsigelsesrett for bortfester) skal innløsningssummen være 40 % av tomteverdien på innløsningstiden etter fradrag for verdiøkning tilført tomten av fester
– Lensmannsskjønn skal fastsette innløsningssum og vilkår dersom partene ikke selv kommer til enighet

Innstillingen fra justiskomiteen er å finne på http://www.stortinget.no/inno/inno-200304-105.html, og referatet fra forhandlingene i Odelstinget finnes på http://www.stortinget.no/otid/2003/midl/o040615.htm.

Mye av debatten både underveis og i etterkant av lovendringen omhandler spørsmålet om hvorvidt innløsningsreglene og retten til forlengelse av avtalen på uendrede vilkår, er grunnlovsstridige. Det kan på denne bakgrunn legges til grunn at man vil få flere prinsipielle rettssaker knyttet til disse problemstillingene. USS vil holde øye med utviklingen.

Avslutningsvis benytter Sekretariatet anledningen til å ønske medlemskommunene en riktig god sommer!